Immisja jest nieraz przyczyną sporów między sąsiadami. Oznacza ona działanie na terenie czyjejś własnej nieruchomości, które jest uciążliwe dla osób korzystających z nieruchomości sąsiednich – według art. 44 kc zakłóca je „ponad przeciętną miarę”. Rozumie się przez to działanie, które może stwarzać zagrożenie dla zdrowia, a nawet życia.
Immisje mogą być różnego rodzaju, w zależności od charakteru, sposobu i zasięgu oddziaływania. Według jednego z możliwych podziałów wyróżnia się immisje bezpośrednie i pośrednie.
Immisje bezpośrednie polegają na bezpośrednim naruszeniu cudzej własności. Może to być np. wyrzucanie odpadów na działkę sąsiada.
Immisje pośrednie nie powstają w sposób celowy. Wynikają one z korzystania z nieruchomości w określonym celu, np. prowadzenia na niej działalności gospodarczej. Mogą to być nieprzyjemne zapachy (lakiernia samochodowa, spalarnia śmieci) czy hałasy (dyskoteka, klub nocny). Z kolei immisje pośrednie dzielą się na:
- materialne – konkretne, fizyczne oddziaływania (np. pyły, opary, zapachy);
- niematerialne – oddziaływanie na psychikę (zaburzanie estetyki otoczenia, powodowanie poczucia zagrożenia).
Immisje pozytywne oddziałują na sąsiednią nieruchomość za pomocą cząsteczek materii lub określonej energii (substancje chemiczne, dźwięki, wstrząsy).
Immisje negatywne działają poprzez zaniechanie lub udaremnienie, np. zasłanianie światła słonecznego czy zakłócanie sygnału telewizyjnego.
Najczęściej przez immisję rozumie się oddziaływanie nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej, ale możliwy jest też wpływ obiektu znajdującego się nieco dalej (np. zakładu przemysłowego).
Immisje bezpośrednie są zakazane przez prawo jako będące skutkiem celowego działania właściciela nieruchomości i działające podobnie jak wtargnięcie na cudzą własność. Natomiast immisje pośrednie są dozwolone, gdyż nie wynikają ze złej woli, a ich uniknięcie bywa niemożliwe. Są tu jednak pewne ograniczenia. Kluczem jest sformułowanie „ponad przeciętną miarę”. To, czym ta miara jest, zależy od charakteru prowadzonej działalności i sąsiadujących nieruchomości. Ocenia się ją na podstawie obiektywnych warunków, a nie subiektywnych odczuć.
Co można zrobić, gdy immisja utrudnia lub wręcz uniemożliwia komfortowe korzystanie z nieruchomości? Najpierw warto zawsze spróbować porozmawiać z sąsiadem i starać się dojść do porozumienia. Być może właściciel sąsiedniej nieruchomości nawet nie zdaje sobie sprawę, że jego działania są uciążliwe dla otoczenia. Jeśli to nie odniesie skutku, można wytoczyć powództwo o zaniechanie immisji, przy czym może to zrobić nie tylko właściciel, lecz także osoba mająca inne prawo do lokalu.